Bất động sản năm 2017: Tiến thoái lưỡng nan

Dự kiến trong năm 2017–2018, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ có khoảng 40.000 căn hộ được chào bán. Áp lực thoát hàng trả nợ ngân hàng sẽ khiến cho nguồn cung càng tăng và cầu giảm mạnh

bat-dong-san-nam-2017-hinh-anh

Năm 2016 đã khép lại với những dư âm buồn. Nỗi sợ khủng bố bao trùm khắp châu Âu. Sự kiện Anh rút khỏi Liên minh châu Âu (EU) khiến các quốc gia lo ngại về nguy cơ đảo lộn trật tự thế giới… Trong nước, dự luật đánh thuế tài sản đối với những người sở hữu căn nhà thứ hai và dự luật thí điểm phá sản ngân hàng đang được xem là những động thái cơ bản ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nếu được thông qua. Và theo nhận định của chúng tôi, 2017 sẽ là một năm lặng sóng đối với thị trường nhạy cảm này, đặc biệt là phân khúc bất động sản cao cấp.

Tiến thoái lưỡng nan

Việc ông Donald Trump đắc cử tổng thống kéo theo xu hướng chống toàn cầu hoá cũng như sự lên ngôi của chủ nghĩa dân túy sẽ tác động tiêu cực đến dòng vốn chảy vào các thị trường chứng khoán toàn cầu, trong đó có Việt Nam. Trong nước, việc thí điểm phá sản ngân hàng nếu xảy ra cũng sẽ tác động không nhỏ đến thị trường. Ở góc độ tài chính, các nhà đầu tư có thể sẽ chuyển hướng từ thị trường chứng khoán sang các tài sản ít rủi ro như vàng, trái phiếu, bất động sản.

Nếu các nhà đầu tư đổ xô kinh doanh theo hiệu ứng đám đông và đi theo lối mòn “nhất thổ, nhì kim” thì năm 2017 có thể sẽ là đầy sóng gió. Thị trường bất động sản 2017 sẽ đón nhận lượng lớn dự án được bung hàng, chưa kể con số tồn đọng của các năm 2015 và 2016, tạo nên nguồn cung quá mức dư thừa so với nguồn cầu. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến 21/11/2016, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 31.842 tỷ đồng, giảm 19.047 tỷ đồng (giảm 37,43%) so với tháng 12/2015, chủ yếu là những dự án cao cấp và dự án ở xa khu vực trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ, hoàn chỉnh. Trong khi với nhu cầu hiện nay, người dân cần 10 triệu m² nhà ở xã hội nhưng thị trường mới chỉ đáp ứng khoảng 3 triệu m². Có thể thấy nghịch lý cung cầu, trong khi các chủ đầu tư quá tập trung vào phát triển các dự án cao cấp thì 70% nhu cầu thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở có giá trung bình trở xuống.

bat-dong-san-nam-2017-hinh-anh 2

Theo số liệu nghiên cứu từ JLL Việt Nam, TP.HCM hiện có khoảng 64.000 căn hộ và 2.700 căn biệt thự/nhà phố đang trong giai đoạn triển khai; trong đó, phân khúc có giá bán từ 2.000 USD/m² trở lên chiếm 50% tổng cung thị trường. Tính riêng trong quý IV/2016, Tp. HCM đã có ít nhất 9.000–12.000 căn hộ mới được chào bán. Riêng phân khúc biệt thự/nhà phố có gần 1.200–1.500 căn với giá từ 250.000 – 450.000 USD/căn được bán ra, chiếm đến 70% tổng cung.

Về số lượng giao dịch, theo báo cáo tình hình bất động sản quý II và III/2016 của CBRE, trong suốt 3 quý đầu 2016, thị trường bất động sản cho thấy sự sụt giảm về số lượng giao dịch. Theo đó, số căn hộ giao dịch thành công tại TP.HCM trong quý II/2016 chỉ đạt 5.887 căn, giảm 45% so với cùng kỳ năm ngoái, tỉ lệ tiêu thụ giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý III/2016, nguồn cung mới trong mảng căn hộ tiếp tục giảm 17% so với quý trước và giảm 27% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng chào bán thành công trong quý III có cải thiện hơn do nguồn cung ổn định nhưng vẫn giảm 3% so với cùng kỳ năm 2015.

Về giá bán, theo nhận định của chúng tôi, năm 2017 sẽ chứng kiến sự sụt giảm giá bán của các dự án căn hộ tầm trung và cao cấp. Theo số liệu của CBRE, tỷ lệ người mua bất động sản để đầu tư hiện ở mức gần 60% so với mức 70% của thời bong bóng bất động sản 2007. Như vậy, giá bán căn hộ trên giấy hiện nay không phản ánh đúng nhu cầu thực của thị trường. Thực tế cho thấy rằng, khi có hơn 60% người mua bất động sản với mục đích đầu tư chứ không phải là để ở, nguồn tiền đổ vào bất động sản thường là từ khoản vay ngân hàng. Vì thế, áp lực thoát hàng ngay khi căn hộ được hoàn thiện để trả nợ vay trong điều kiện “trăm người thuê, vạn người cho thuê” chắc chắn dẫn đến tình trạng sụt giảm giá bán. Theo số liệu của CBRE, trong quý III, giá bán các dự án đã hoàn thành giảm trung bình 2,6%. Dự kiến trong năm 2017–2018, thị trường TP.HCM sẽ có khoảng 40.000 căn hộ được chào bán, và áp lực thoát hàng trả nợ ngân hàng sẽ khiến cho nguồn cung càng tăng và cầu giảm mạnh.

Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng sẽ bị thu hẹp hơn nhiều so với năm 2015–2016. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước áp dụng từ tháng 1/2017, các ngân hàng thương mại hầu như còn rất ít dư địa cho nguồn vốn ngắn hạn đổ vào thị trường địa ốc. Việc hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn và đưa hệ số rủi ro bất động sản lên từ 150% theo lộ trình 200% năm 2017 và 250% năm 2018, hay thông tin ngừng giải ngân gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho vay mua nhà sẽ khiến thị trường địa ốc khó khăn hơn. Trong năm 2017, 10 ngân hàng lớn có dư nợ chiếm 70-80% (BIDV, VietinBank, Vietcombank, Techcombank, ACB, VPBank, MB, Maritime Bank, Sacombank và VIB) sẽ áp dụng chuẩn Basel II nên việc cho vay sẽ được kiểm soát chặt chẽ. Đó là chưa kể áp lực xử lý nợ xấu dự tính vào khoảng 100.000 tỷ đồng của các ngân hàng thương mại đang được xem là một rào cản cho thị trường bất động sản 2017.

Mới đây, dự luật của bộ Tài chính đánh thuế tài sản đối với những người sở hữu căn nhà thứ hai trở đi nếu được thực thi sẽ tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản. Động thái này có thể sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ trên thị trường, kéo theo giá bất động sản sẽ giảm về mức ổn định, giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản. Như vậy, chắc chắn thị trường sẽ có một cuộc thanh lọc mạnh, kéo theo sự tháo chạy của một loạt nhà đầu tư thứ cấp.

Những kẻ sống sót và cuộc sát phạt của “cá lớn”

Với tình thế tiến thoái lưỡng nan cùng những viễn cảnh không mấy sáng sủa trên, sân chơi trên thị trường bất động sản 2017 sẽ thuộc về những thương hiệu nội địa mạnh tiền như Vinhomes, Sun Group, Novaland, Vạn Thịnh Phát hay các thương hiệu ngoại như Keppel Land, CapitaLand, và vài thương hiệu nội liên kết với nước ngoài như SonKim Land.

bat-dong-san-nam-2017-hinh-anh 3

phân khúc bất động sản cao cấp, các dự án có quy mô đầu tư lớn, vị trí đẹp do các thương hiệu tên tuổi phát triển vẫn sẽ được quan tâm, dù con số căn hộ chào bán có thể là khá lớn. Các dự án khu căn hộ Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River của Vinhomes, khu căn hộ The Sun Avenue của Novaland với khoảng 1.800 căn hộ cao cấp sẽ được bung hàng vào cuối năm 2017 và 2018 so với tổng số khoảng 5.000 căn hộ cao cấp của ông lớn này là những ví dụ cho thấy vị thế của những tay chơi thứ thiệt. Một số thương hiệu khác dù không có thế mạnh trong việc phát triển dự án bất động sản cao cấp cũng khá tự tin với những dự án đo ni đóng giày của mình cho lớp khách hàng thượng lưu như Madison của Novaland ở Thi Sách (quận 1, Tp. HCM), Serenity Sky Villas của SonKim Land ngay gần giao lộ Trần Quốc Thảo-Lê Quý Đôn (quận 3, Tp. HCM)…

Theo nhận định của chúng tôi, tâm điểm giao dịch của thị trường trong năm 2017 sẽ là những sản phẩm có giá bán từ 1- 1,5 tỷ đồng. Cơ hội lớn sẽ thuộc về các dự án căn hộ có giá bán phù hợp với túi tiền của phần lớn người mua nhà như 8X Rainbow, 9 view, Sky Center, Melody Residences của Hưng Thịnh; The Avila quận 8 (Công ty TNHH SX-TM-DV Thái Bảo), An Gia Riverside (Công ty Cổ phần Đầu tư An Gia); Dreamhome Residence (Công ty Cổ phần Nhà mơ), Depot Metro Tham Lương, quận 12 (Thanh Yến Land), First Home Premium quận 9 (Công ty TNHH Phát triển Nhà Khang Việt)… Tuy nhiên, với kế hoạch đầu tư xây dựng chuỗi nhà ở VinCity với khoảng 200.000 – 300.000 căn ở 7 tỉnh thành cùng mức giá bán chỉ từ 700 triệu đồng/căn, thị trường đang cho thấy quyền năng sát phạt của “cá lớn” Vingroup. Có vẻ như vị thế mong manh của những kẻ “chiếu dưới” đang bị ông lớn này nhấc ra khỏi bàn cờ.

Như vậy, 2017 sẽ là một năm đầy kịch tính cho tất cả những ai đã và đang tham gia vào cuộc sát phạt ăn thua này.

BÀI: NHẬT AN

ESQUIRE VIỆT NAM

Đừng bỏ qua:

Bình luận