Căn hộ hay đất nền?

Thị trường căn hộ đang bão hòa, sức hút đang nằm ở các siêu dự án đi kèm siêu tiện ích. Và đất nền lại lên ngôi nhưng với đẳng cấp của giới siêu giàu...

dat-nen-hinh-anh

Nếu như vài năm trước, phân khúc căn hộ được giới đầu tư nhà đất săn đón thì nửa cuối năm nay, thị trường đang cho thấy sự lên ngôi của phân khúc biệt thự và nhà liền đất. Nguồn cung quá lớn trong khi nguồn cầu lại quá bé chính là nguyên nhân khiến cho thị trường căn hộ rơi vào tình trạng “táo bón”.

Có vẻ như không gian trên cao giờ đây không còn hấp dẫn các thượng đế nữa. Họ đang quay trở về với thực tại muôn thuở của cha ông: sở hữu đất nền như là một cách thức đầu tư an toàn và sinh lợi. Chỉ có điều, khác với tư duy cố hữu của cha ông, đất nền trong quan niệm của nhà đầu tư giờ đây không hẳn là những thửa đất bé tẹo nằm chen chúc trong nội đô bí bách hay riêng lẻ giữa đồng không mông quạnh ở ngoại ô. Đó là những khu đất nền được phân lô theo quy hoạch kiến trúc chung của các khu đô thị văn minh, sang trọng. Đất nền thời đại mới chính là đẳng cấp của chủ nhân thành đạt, chọn hưởng thụ đời sống văn minh.

dat-nen-hinh-anh 2

dat-nen-hinh-anh 6Richmond City

THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ: BÃO HÒA

Báo cáo tình hình bất động sản quý 3/2016 của CBRE Việt cho thấy rằng, trong quý này, thị trường TP. HCM đón nhận 8.016 căn hộ mới từ 23 dự án, trong đó có 13 dự án mới và 10 dự án chào bán giai đoạn sau, giảm 17% so với quý trước và giảm 27% so với cùng kỳ năm trước. Dễ thấy rằng, phân khúc căn hộ tầm trung vẫn chiếm tỷ lệ áp đảo với tỷ lệ 68%. Theo sau là phân khúc cao cấp với tỷ lệ 29% trên tổng nguồn cung mới, trong đó chủ yếu từ dự án Millenium ở quận 4 và Hà Đô Centrosa ở quận 10.

Dẫn đầu bảng hiện nay là khu Nam với 7 dự án, chiếm 44% tổng nguồn cung chào bán mới (dù khu vực này đang chịu áp lực do mùi hôi thối từ bãi rác Đa Phước gây nên). Sự xuất hiện của những siêu dự án như Công viên Mũi Đèn Đỏ và nhà ở đô thị Saigon Peninsula của Công ty Cổ phần Tập đoàn Vạn Thịnh Phát hợp tác cùng Pavilion Group và Genting Group đang tạo ra sức hút cho khu vực này. Với tổng vốn đầu tư khoảng 6 tỷ USD, các nhà đầu tư sẽ biến dự án thành nơi hội tụ của những nét kiến trúc độc đáo mang tầm cỡ quốc tế. Đây hứa hẹn là “lá phổi xanh” hòa quyện vào không gian sông nước sinh thái lý tưởng, với vị trí nằm ngay ngã ba sông Sài Gòn và sông Nhà Bè.

Xét về quy mô, cho đến thời điểm này, River City đang được xem là khu đô thị ven sông lớn nhất khu Nam Sài Gòn với 99 tiện ích xứng tầm như biển đảo nhân tạo, đường hoa đi bộ trên không, hồ bơi thác nước 2 tầng… Xét về tốc độ bán hàng, Saigon South Residences cho thấy sức hút mạnh mẽ hơn cả. Do lượng khách tham dự rút thăm cao hơn gấp 3 lần so với lượng căn hộ được chào bán, chỉ trong 2 giờ của ngày mở bán đầu tiên, 100% căn hộ thuộc tòa nhà A đã được khách hàng đặt mua hết. Chủ đầu tư quyết định mở bán thêm 200 căn hộ của tòa nhà B, nâng tổng số căn hộ mở bán đợt này lên 521 căn. Tên tuổi của Phú Mỹ Hưng có lẽ vẫn là thứ bảo bối thu hút sự quan tâm của thị trường.

dat-nen-hinh-anh 3

dat-nen-hinh-anh 7Siêu dự án Mũi Đèn Đỏ

 dat-nen-hinh-anh 9Khu Đông hiện đứng ở vị trí thứ hai với 24% số căn hộ chào bán mới được ghi nhận. Nguồn cung mới tại khu Đông tập trung chủ yếu tại quận 2 và quận Bình Thạnh, với các dự án nổi bật như Empire City (Liên doanh BĐS Tiến Phước, BĐS Trần Thái và Denver Power Ltd. –Anh quốc), Palm Heights (Keppel Land), Feliz en Vista (Capita Land), Sunwah Pearl (Sunwah Group), Richmond City (Hưng Thịnh), Elite Park (Tập Đoàn Công Nghiệp Than – Khoáng Sản Việt Nam), tòa Parkview của Vinhomes Central Park, và mới nhất là dự án Waterina Suites tại khu đô thị Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) do liên doanh Thiên Đức và Maeda Jimusho – đơn vị thi công tuyết metro số 1 hiện nay – làm chủ đầu tư. Điều đặc biệt, dự án này được xem là đứa con tinh thần của kiến trúc sư nổi tiếng thế giới Kengo Kuma người Nhật Bản, tác giả của nhiều dự án tên tuổi như Bảo tàng Nezu, Bảo tàng cầu gỗ Yusuhara Marche, Tòa thị chính TP. Nagaoka & Kabukiza, Trung tâm âm nhạc Besancon tại Pháp, Bảo tàng nghệ thuật dân gian Trung Quốc…

Khu Tây giữ vị trí thứ ba (21%), tiếp theo là khu Bắc (6%) và khu vực trung tâm 5% với điểm nhấn là Hà Đô Centrosa (quận 10). Theo số liệu của CBRE, về giá bán, quý III ghi nhận mức giá chào bán trung bình là 2.046 USD/m², tăng 2,1% so với quý trước và tăng 4,6% so với cùng kỳ năm 2015, trong đó phân khúc trung cấp có mức tăng cao nhất là 7% so với quý trước.

dat-nen-hinh-anh 4

dat-nen-hinh-anh 8Hà Đô Centrosa

dat-nen-hinh-anh 10ĐẤT NỀN BIỆT THỰ LÊN NGÔI

Nếu như phân khúc căn hộ đang trong xu hướng bão hoà do nguồn cung lớn thì thị trường biệt thự, nhà liền đất lại lên ngôi. Cuối cùng, tâm lý của đại đa số người Việt vẫn gắn với đất đai. Theo quan sát của chúng tôi, trong quý 3/2016, điểm nhấn của bức tranh bất động sản TP.HCM chính là phân khúc biệt thự, nhà liền đất. Với sự tăng cường kết nối, tiếp cận và cải thiện về cơ sở hạ tầng, phân khúc đất nền, biệt thự đã có bước phát triển mạnh trong thời gian gần đây, đặc biệt là các khu vực ăn theo tuyến Metro số 1, cao tốc Long Thành – TP.HCM – Dầu Giây, đường Vành đai 3…

Khu Đông vẫn là nơi cho thấy sự nhộn nhịp của phân khúc biệt thự, nhà liền đất. Trong đó, quận 2, quận 9 được đánh giá là những khu vực dẫn đầu về cung cầu nhà liền đất. Theo số liệu của Savills Việt Nam, quý III/2016, tại TP.HCM có 6 khu biệt thự, nhà liền kề và giai đoạn mới của 5 khu hiện hữu đưa sản phẩm ra thị trường – cung cấp thêm khoảng 1.100 căn, nâng nguồn cung sơ cấp trên thị trường lên 3.800 căn, tăng 19% theo quý và 128% theo năm. Lượng giao dịch của phân khúc nhà liền đất tăng 49% theo quý và 193% theo năm. Trong đó, nhà liền kề chiếm 71% tổng lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đạt 32%, tăng 7 điểm phần trăm theo quý và 8 điểm phần trăm theo năm. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu tập trung ở khu vực quận 2 và quận 9, chiếm 51% tổng lượng giao dịch trên thị trường.

Có thể thấy, các dự án biệt thự, nhà liền đất được săn đón nhất hiện nay đều được xây dựng ở những khu vực có tiềm năng lớn về cơ sở hạ tầng giao thông như tuyến metro, cầu, cảng… Nhờ lợi thế nằm sát cao tốc Long Thành–TP.HCM–Dầu Giây, 136 căn biệt thự của Palm Residences đã được giới đầu tư “ôm” hết chỉ sau 2 tháng chào bán. Trong khi đó, ở quận 7, dự án đất nền Sài Gòn Village do Công ty Danh Khôi Á Châu (DKRA) phân phối đã “cháy hàng” vì 170 nền tung ra trong đợt đầu đã có khách đặt mua hết. Với tiềm năng của khu đô thị Hiệp Phước – nơi được kỳ vọng sẽ thành trung tâm cảng biển lớn của Việt Nam, bao gồm Cảng container quốc tế SPTC, Cảng Sài Gòn Hiệp Phước, Tân Cảng Hiệp Phước, Cảng quốc tế Long An – cùng vị trí lý tưởng hướng sông Rạch Dơi và mức giá khá mềm, dự án đất nền Sài Gòn Village đã đánh trúng tâm lý của các nhà đầu tư địa ốc.

dat-nen-hinh-anh 5Elite Park Bình Thạnh

dat-nen-hinh-anh 9 dat-nen-hinh-anh 10

Tại khu vực lõi trung tâm thành phố, nổi cộm là The Victoria thuộc Khu đô thị Vinhomes Golden River – dự án có lẽ chỉ dành riêng cho giới siêu giàu quan tâm với mức giá khởi điểm hơn 20.000 USD/m². So với quý 2, phân khúc biệt thự, nhà liền đất ở quận 2 có mức tăng giá cao nhất (1,6%). Đây là khu vực “hot” nhất hiện nay đối với các nhà đầu tư nhờ cơ sở hạ tầng hiện đại. Hơn cả là tiềm năng đầu tư nước ngoài (FDI) qua đề xuất của 3 doanh nghiệp Hoa Kỳ là Cantor Fitzgerald, Weidner Resorts và Steelman Partners xây dựng một khu phức hợp hiện đại với tổng số vốn đầu tư lên tới 4 tỷ USD. So với cùng kỳ năm ngoái, quận 9 có tốc độ tăng giá nhanh nhất (hơn 10%), trong khi quận 7 vẫn giữ được phong độ ổn định và thường chỉ dao động khoảng 1% cho mỗi quý trong 2 năm gần đây.

Xét về mức giá bán, mức trung bình toàn thị trường đạt khoảng 80%, cao nhất là tại Quận 7, và thấp nhất là tại các quận Gò Vấp hay Quận 12. Về nguồn cầu, khách hàng vẫn ưa chuộng các sản phẩm tại các dự án khu đô thị lớn có nhiều tiện nghi/tiện ích, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín.

BÀI: NHẬT AN

ESQUIRE VIỆT NAM

Đừng bỏ qua:

Bình luận