Dự án bãi đỗ xe, nghịch lý thời bê tông hóa

Hầu hết các chủ đầu tư đều "bỏ của chạy lấy người", trả lại các dự án bãi đỗ xe cho thành phố. Cho đến khi gã khổng lồ nhảy vào cuộc từ cuối năm 2015...

bai-do-xe-hinh-anh

TP. HCM có lẽ là nơi tập trung nhiều siêu dự án nhất nước. Có thể kể đến vài cái tên như The Landmark 81 đang được thiết kế với chiều cao 461m; siêu đô thị Empire City – tổ hợp gồm khu trung tâm thương mại cao cấp, khách sạn 5 sao, văn phòng, và đặc biệt tòa tháp đa năng cao 86 tầng là tòa nhà cao nhất Việt Nam… Đó là chưa kể cả trăm tòa cao ốc văn phòng hiện đại ở trung tâm quận 1, quận 3.

Song hành cùng tốc độ xây dựng là số liệu xe cộ tăng chóng mặt từ xe mô-tô cho tới ô-tô và siêu xe. Theo số liệu thống kê năm 2016, Sài Gòn có khoảng 10 triệu phương tiện tham gia giao thông, trong đó có khoảng 700.000 ô-tô, mỗi ngày lại tiếp tục có thêm hơn 100 ô-tô và 900 xe máy được đăng ký mới. Đã hơn một thập kỷ trôi qua kể từ thời điểm thành phố ban hành văn bản số 5903/UBND-ĐT – cho phép xây dựng bãi đậu xe ngầm tại gần một chục địa điểm. Đến nay, chưa có một bãi đỗ xe nào được khởi công xây dựng. Trong khi nhu cầu này đang vô cùng bí bách.

bai-do-xe-hinh-anh 2

TP. HCM 2016 hay Oklahoma thập niên 1920-1930?

Nếu lần ngược về quá khứ, có thể thấy TP. HCM thời nay khá giống với Oklahoma của nước Mỹ trong thập niên 1920-1930 xét về mặt quy hoạch bãi đỗ xe. Thời đó, cả thành phố này hầu như không có một bãi đỗ xe nào. Người dân thoải mái đỗ xe trên phố và quay lại lấy xe bất cứ lúc nào thấy cần. Ở các khu vực mua sắm, nhiều chỗ đỗ xe bị chiếm dụng cả ngày, vì chủ nhân cuối ngày mới đến lấy xe, gây phiền phức cho những người muốn tìm chỗ đỗ, đồng thời gây nên tình trạng kẹt xe. Vì thế, người ta bắt đầu nghĩ đến các luật lệ đỗ xe.

Năm 1933, Holger George Thuessen và Gerald A. Hale bắt đầu thiết kế “đồng hồ cây” The Black Maria để đo thời gian đậu xe. Dần dà, khi số lượng người sở hữu xe hơi tăng lên, nhu cầu đối với việc sử dụng bãi đỗ xe đã khiến chính quyền các thành phố lớn nghĩ đến giải pháp thiết kế và xây dựng những bãi đỗ xe phù hợp. Tuy nhiên, bãi đỗ xe tự động đầu tiên trên thế giới không nằm trên lãnh thổ nước Mỹ, mà được xây dựng vào năm 1905 tại Paris (Pháp) với tên gọi Garage Rue de Ponthieu.

Gần một thế kỷ trôi qua, nước Mỹ đã trở thành biểu tượng của thế giới không chỉ về kiến trúc, mà còn về quy hoạch và quản lý đô thị với những bãi đỗ xe hiện đại. Có thể kể đến bãi xe trên đường Lincoln, bang Florida – tác phẩm của hãng kiến trúc Herzog & de Meuron nổi tiếng, với sức chứa 300 xe, trên nóc bãi đỗ xe là khu mua sắm và nhà hàng, cho phép thực khách vừa thưởng thức đồ ăn vừa ngắm nhìn quang cảnh bên dưới. Bãi đỗ xe hình xoắn ốc Marina City ở trung tâm thành phố Chicago với sức chứa 896 xe từng xuất hiện trong bộ phim The Hunter năm 1979. Bãi đỗ xe Michigan Theatre ở Detroit nằm trong một tòa nhà văn phòng từng là nhà hát Michigan trước đây. Bãi đỗ xe của thư viện Kansas với phong cách kiến trúc được mô phỏng từ 22 cuốn sách yêu thích của độc giả có chiều cao dao động từ 2,7–7,6 mét…

bai-do-xe-hinh-anh 2

Nhìn sang láng giềng…

Singapore, một quốc gia nhỏ bé với diện tích chỉ 710km² và dân số hơn 5 triệu người, được xem là hình mẫu về quản lý đô thị, trong đó có mô hình quản lý bãi đỗ xe thông minh (nên nhớ, diện tích TP. HCM là 2.095,06km² với dân số hơn 10 triệu người, trong khi khu đô thị cũ của TP. HCM chỉ có 140km²). Singapore có hơn 4.300 toà nhà cao tầng, trong số đó có 64 toà nhà chọc trời, số lượng xe hơi là 575.353 chiếc (theo số liệu của Straits Times tính đến cuối năm 2015), tương đương với số xe hơi tại TP. HCM năm ngoái, trong khi đường sá chỉ chiếm 12% tổng diện tích.

Nước này đã ứng dụng hệ thống giao thông thông minh (ITS), quy hoạch và bố trí các bãi đỗ xe một cách chi tiết và khoa học. Bên cạnh hệ thống đường thông minh được kết nối thông qua một mạng lưới chung truyền dữ liệu qua hơn 1.000 bộ cảm biến gắn trên đường, Singapre đã áp dụng quy chuẩn về bãi đỗ xe. Theo đó, các khu ở phải đảm bảo cho mỗi căn hộ một vị trí đỗ xe tiêu chuẩn, đối với văn phòng, khách sạn và các cửa hiệu cứ mỗi 200m² sàn phải có một vị trí đỗ xe. Đối với nhà hàng/khách sạn có quy định cao hơn, cứ 150m² sàn phải có một vị trí đỗ xe, đối với nhà hát, rạp chiếu phim bình quân 10 ghế phải có một vị trí đỗ. Bản quy định này hết sức chi tiết đối với cả các trường học, nhà thờ, thư viện, khu thể thao… Có thể nói, với cách quy hoạch và quản lý như vậy, Singapore đang tiến tới mục tiêu xây dựng một quốc gia thông minh – smart nation như kế hoạch được đưa ra bởi Thủ tướng Lý Hiển Long vào cuối năm 2014.

bai-do-xe-hinh-anh 4

Miếng bánh khó nhằn

Với dân số trên 10 triệu người cùng số lượng xe ô-tô và xe gắn máy đang ngày càng tăng lên, tỷ lệ nghịch với chất lượng đường sá, hiện nay TP.HCM đang thiếu trầm trọng các bãi đỗ xe. Thực tế cho thấy, quỹ đất đậu xe của TP.HCM chỉ vào khoảng 0,45%–0,6% trong khi nhu cầu đậu xe của một đô thị hiện đại vào khoảng 3–6%, và tốc độ gia tăng số lượng ô-tô tại thành phố này là trung bình từ 15–20% lượng xe mỗi năm. Trong đề án Quy hoạch giao thông TP.HCM nêu rõ, diện tích dành cho 33 bến bãi tất cả các loại xe buýt, xe khách, xe tải, taxi, ô-tô khác chiếm khoảng 34ha (gần 0,1% diện tích nội thành). Tính đến năm 2020, thành phố phải có trên 100 bến bãi đỗ xe với diện tích 469ha, chiếm 1% đất đô thị.

Năm 2005, UBND thành phố đã ban hành văn bản số 5903/UBND-ĐT với nội dung chấp thuận cho phép xây dựng bãi đậu xe ngầm tại gần chục địa điểm thuộc địa bàn quận 1. Các vị trí đều đắc địa như Công viên Lê Văn Tám, sân bóng đá Tao Đàn, Công viên Chi Lăng, sân vận động Hoa Lư, Công trường Lam Sơn, Công viên Bách Tùng Diệp, khu vực số 116 Nguyễn Du, bờ sông Sài Gòn dọc theo bến Bạch Đằng và đường Nguyễn Huệ. Các dự án bãi đậu xe ngầm này được kỳ vọng sẽ cung cấp khoảng 150.000m² diện tích mặt bằng cho khoảng 8.000 xe ô-tô và hơn 6.500 xe máy. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, chỉ có duy nhất khu nhà để xe cao tầng tại số 326 Võ Văn Kiệt, phường Cô Giang, quận 1, do Tổng công ty Cơ khí Giao thôngvận tải Sài Gòn (Samco) làm chủ đầu tư. Với tổng vốn đầu tư 570 tỷ đồng và được khởi công từ cuối tháng 3–2012, công trình này có tổng diện tích sàn xây dựng 47.760m², bao gồm khối văn phòng cho thuê (8 tầng) và tòa nhà để xe (10 tầng) tổng diện tích 32.055m² có khả năng giữ 1.000 ô-tô. Đây được xem là khu nhà để xe cao tầng chuyên nghiệp, hiện đại vào bậc nhất thành phố tính đến thời điểm này.

Đối với 5 bãi đậu xe ngầm tại Sân vận động Hoa Lư, Công viên Tao Đàn, Công viên Lê Văn Tám, Sân khấu Trống Đồng và Nhà hát Thành phố, các chủ đầu tư gồm Công ty IDICO, Công ty Đông Dương, Công ty TTC, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển không gian ngầm đều đã “bỏ của chạy lấy người” và trả lại dự án cho Thành phố. Chỉ duy nhất Dự án bãi đậu xe ngầm tại Công viên Lê Văn Tám được động thổ vào năm 2010, nhưng sau khi lễ động thổ, dự án này đã bị trùm mền vô thời hạn. Có những dự án còn được sang tay đổi chủ mấy đời như dự án bãi đậu xe ngầm tại Công viên Tao Đàn, ban đầu được giao cho liên doanh 3 nhà đầu tư do TTC làm chủ. Nhưng khi được chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư này lại đem dự án phân lô bán nền. Sau đó, dự án được chuyển cho Công ty IDICO, nhưng rồi do thiếu vốn nên IDICO sang tên cho Công ty Phát triển đô thị Hà Nội để rồi lại rơi vào cảnh… phơi sương. Sau đó, siêu dự án này giao cho Công ty Đông Dương, và cũng như những chủ nhân trước đó, chủ đầu tư mới viện dẫn vô vàn lý do về khả năng khó thu hồi vốn. Kết quả – dự án vẫn nằm trong diện “treo” cho đến khi Vingroup vào cuộc.

bai-do-xe-hinh-anh 5

Cuối năm ngoái, trận địa bãi đỗ xe bắt đầu được sắp xếp lại khi gã khổng lồ Vingroup gia nhập cuộc chơi với đề xuất xây dựng bãi đậu xe ngầm tại khu vực sân vận động Hoa Lư và Công viên Tao Đàn theo hợp đồng xây dựng-sở hữu-khai thác (BOO) với tổng vốn đầu tư tương ứng là 3.400 tỷ đồng và 1.055 tỷ đồng. Theo quy hoạch, bãi đậu xe ngầm tại khu vực sân vận động Hoa Lư rộng 24.000m², gồm 5 tầng hầm, trong đó 3 tầng hoạt động thương mại, 2 tầng còn lại đậu xe bán tự động với tổng sức chứa 2.500 ô-tô và gần 3.000 xe máy. Còn dự án bãi đậu xe ngầm tại Công viên Tao Đàn sẽ được xây dựng trong 24 tháng, khi vận hành sẽ tạo chỗ đậu cho gần 1.200 ô tô và 896 xe gắn máy, giải quyết ùn tắc giao thông khu vực trung tâm thành phố.

Nhìn chung, theo lý giải của các chủ đầu tư, dù nằm ở những vị trí vàng, nhưng các dự án này đều khó có khả năng thu hồi vốn vì kinh phí xây dựng bãi đậu xe ngầm rất lớn. Trong khi mức thu phí giữ xe lại rất thấp do phải tuân thủ mức giá quy định của thành phố (xe máy 4.000 đồng/lượt và ô tô 20.000 đồng/lượt). Đó là chưa kể vô vàn rào cản trong chính sách, thủ tục như hướng dẫn xác định đơn giá thuê đất tạm tính cho dự án, nộp thuế đất cùng hàng loạt vấn đề liên quan đến giải pháp thi công phải chờ ý kiến của các sở, ngành.

Mới đây, để tháo gỡ những nút thắt này, UBND TP.HCM đã có kiến nghị Bộ Tài chính, Bộ Giao thông Vận tải thống nhất một số chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư xây dựng bãi đỗ xe như khả năng miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất hoặc cho phép thí điểm được miễn tiền thuê đất ít nhất là 15 năm kể từ ngày bãi đậu xe được đưa vào hoạt động. Ngoài ra, các nhà đầu tư tham gia xây dựng, kinh doanh bãi đỗ xe có thể được xem xét các hình thức ưu đãi về thuế như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế môn bài, thuế nhập khẩu đối với các thiết bị công nghệ cao phục vụ hoạt động của bãi giữ xe…

bai-do-xe-hinh-anh 6

Cuộc chơi của kẻ độc hành

Với khả năng tài chính mạnh gạo bạo tiền của mình, Vingroup sẽ trở thành gã khổng lồ chi phối mọi ngóc ngách của thị trường, trong đó bất động sản đóng vai trò then chốt. Bắt đầu với nhu cầu về chỗ ở (bất động sản) – từ phân khúc căn hộ, văn phòng cho thuê, biệt thự, cho đến bất động sản nghỉ dưỡng – Vingroup đã, đang và sẽ chi phối hành vi và thói quen của khách hàng. Đó là hàng loạt sản phẩm và dịch vụ khép kín đi kèm: mua sắm (trung tâm thương mại, cửa hàng tiện ích), thực phẩm sạch (đầu tư vào nông nghiệp sạch), giáo dục (hệ thống trường Vinschools), y tế (hệ thống Vinmec), thương mại điện tử (VinEcom)… Đầu 2015, Vingroup gây chú ý trong giới đầu tư khi liên tiếp hai lần gửi đến Bộ Giao thông vận tải đề xuất được mua cổ phần tại Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Cảng Sài Gòn (Cảng Sài Gòn) và Công ty cổ phần Cảng Hải Phòng (Cảng Hải Phòng). Như vậy, với tầm nhìn của một gã khổng lồ đa ngành, Vingroup đang vẽ lại bản đồ quy hoạch đô thị.

Trong đó, mảng kinh doanh bãi đỗ xe có thể là miếng xương khó nhằn đối với các doanh nghiệp ít tiền, nhưng sẽ là miếng bánh béo bở đối với tay chơi mạnh tiền như Vingroup. Đối với các nhà đầu tư bất động sản, những vị trí vàng như vậy luôn là niềm khát khao, tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng có thể nhảy vào trận địa này. Mười hai năm qua, các nhà đầu tư của 5 dự án bãi đỗ xe đều đã phải than trời vì vô vàn khó khăn và chẳng ai dại gì nhận dự án, khởi công động thổ để rồi đắp chiếu. Nên nhớ, họ là những đơn vị kinh doanh chuyên ngành và không phải là những tên tuổi lớn trong mảng bất động sản. Và cũng nên nhớ hai dự án bãi đậu xe ngầm tại sân vận động Hoa Lư và công viên Tao Đàn khi giao cho Vingroup đã có sự thay đổi về thiết kế. Ban đầu, cả hai dự án này chỉ đi ngầm, nhưng khi về tay Vingroup đã có 1 tầng nổi lên mặt đất – yếu tố có lợi để nhà đầu tư kinh doanh thương mại. Vingroup đủ tiềm lực để nhìn ra chiến lược này. Trận địa bãi đậu xe tuy khắc nghiệt nhưng với vị thế của Vingroup và cam kết về tốc độ xây dựng, có thể vài năm sau, thành phố sẽ chứng kiến sự hiện diện của những bãi đỗ xe đẳng cấp thế giới. Hãy chờ xem!

BÀI: NHẬT AN

ESQUIRE VIỆT NAM

Đừng bỏ qua:

Bình luận